La cláusula rebus sic stantibus, como ya sabemos, permite la revisión de las obligaciones y contratos de tracto sucesivo cuando, por circunstancias sobrevenidas, se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. Literalmente significa mientras continúen así las cosas.
Sobre la cláusula rebuc sic stantibus
Dado que no está expresamente recogida en nuestro Ordenamiento Jurídico, es la doctrina jurisprudencial quién reconoce la existencia de la cláusula rebuc sic stantibus y su aplicabilidad a los contratos de tracto sucesivo y de larga duración. En este sentido, el Tribunal Supremo ha venido contemplado la necesidad de corregir los desequilibrios cuando sobrevienen hechos extraordinarios, imprevisibles y capaces de provocar el desequilibrio de las prestaciones básicas del contrato.
Si bien, como hemos dicho, la doctrina jurisprudencial reconoce la existencia de la cláusula, por otro lado era muy restrictiva en su aplicación, de forma que, por un lado, la modificación en las condiciones económicas debía ser extraordinaria y radicalmente imprevista y, por otro, la desproporción entre prestación y contraprestación que tal modificación ocasionaba debía ser exorbitante y fuera de todo cálculo, hasta el punto de que se derrumbase el contrato.
La irrupción de la COVID-19
A este respecto, la irrupción de la COVID-19 ha tenido un fortísimo impacto en nuestra sociedad. Así, la posibilidad de aplicación de la cláusula viene a colación por las medidas que han sido dictadas por el Gobierno y las Comunidades Autónomas, en relación a restricciones de horarios, cierre de actividades y reducciones de aforo. Recordemos que el Supremo dispone que la crisis económica “puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido”
Primeros pronunciamientos judiciales
En este sentido, se están empezando a obtener los primeros pronunciamientos judiciales acerca de la aplicabilidad de la cláusula rebus sic stantibus a los contratos de arrendamiento de larga duración de locales comerciales por causa de la crisis causa por la pandemia, si bien hemos de ser cautos dado que son resoluciones de tribunales de instancia y todavía susceptibles de revocación.
Así, merecen especial mención los siguientes Autos: Auto Juzgado de 1ª instancia nº 81 de Madrid, Auto nº 447/2020, de 25 de septiembre; Auto Juzgado de 1ª instancia nº 31 de Barcelona, Auto nº 348/2020, de 21 de septiembre; Auto Juzgado de 1ª instancia nº 74 de Madrid, Auto nº 299/2020, de 13 de agosto; Auto Juzgado de 1.ª Instancia Valencia, n.º 1, 256/2020, de 25 de junio; Auto Juzgado de 1.ª Instancia Madrid, n.º 60, 155/2020, de 30 de abril; Auto Juzgado de 1.ª Instancia Zaragoza, n.º 3, 124/2020, de 29 de abril
Varios de ellos ya se han posicionado sobre la pretensión de los demandantes de la medida cautelar de reducción o, incluso, suspensión, del pago de la renta dada la situación actual. Entre ellos, el del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid de 25 de septiembre de 2020 o el del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Barcelona de 21 de septiembre de 2020.
El Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid de 25 de septiembre de 2020 ha acordado la suspensión del pago de la renta mientras no se pueda desarrollar la actividad en el local y el abono del 50 % cuando se reanude la misma.
El dictado por el Juzgado de Barcelona, por el contrario, desestima la petición por no haber acreditado el arrendatario la difícil situación económica que sostiene sufrir su negocio y que, además, traiga causa de la pandemia.
Es por ello que es muy importante, en aras a solicitar judicialmente la reducción o exoneración de la renta, preparar debidamente la documentación que pruebe el serio menoscabo sufrido por el demandante, siendo del todo recomendable un informe económico que no deje lugar a dudas sobre la reducción en la facturación ocasionado por la Covid-19.
Por Javier Rodríguez-Batllori Laffitte | Linkedin | CV
Socio Departamento Jurídico
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